2023 年，馬鞍山法院深入踐行習(xí)近平法治思想，認(rèn)真貫徹落實(shí)全省法院規(guī)范登記立案和訴前調(diào)解工作視頻培訓(xùn)會(huì)精神，緊緊圍繞“121”工作總思路與年初目標(biāo)任務(wù)，不斷堅(jiān)持和發(fā)展新時(shí)代“楓橋經(jīng)驗(yàn)”，著力打造“無訟鄉(xiāng)街”訴源治理品牌，推動(dòng)構(gòu)建“預(yù)防為先 非訴挺前 審判斷后”合理高效的分流分道分層遞進(jìn)解紛體系。

根據(jù)省高院部署，馬鞍山法院加強(qiáng)對(duì)涉房地產(chǎn)等重點(diǎn)領(lǐng)域民商事糾紛的源頭預(yù)防和前端化解工作，成功化解大批涉房地產(chǎn)、金融、知識(shí)產(chǎn)權(quán)、民營(yíng)企業(yè)保護(hù)等重點(diǎn)領(lǐng)域的民商事糾紛，助力鞏固提升審判質(zhì)效。一篇案例入選安徽法院第二批重點(diǎn)領(lǐng)域民商事糾紛訴前調(diào)解典型案例。

商品房買賣合同糾紛訴前調(diào)解案例

馬鞍山市花山區(qū)人民法院

【糾紛情況】

2022 年以來，馬鞍山某房地產(chǎn)開發(fā)公司先后與數(shù)百名購房者簽訂《馬鞍山市商品房買賣合同（預(yù)售）》。合同簽訂后，購房者依約向房地產(chǎn)公司交付了購房款及專項(xiàng)維修資金等費(fèi)用。因受疫情沖擊及行業(yè)低迷等因素影響，導(dǎo)致樓盤于 2023 年才完成竣工備案。房地產(chǎn)公司實(shí)際交付時(shí)間與合同約定的交房日期相比，逾期數(shù)月。其中五名業(yè)主與房地產(chǎn)公司多次協(xié)商逾期交房賠償事宜未果，遂向花山區(qū)人民法院提起訴訟。

【調(diào)解過程與結(jié)果】

花山區(qū)法院立案庭在受理案件后，第一時(shí)間向當(dāng)事人溝通了解案件基本情況，考慮到該批系列案件在處理時(shí)既要維護(hù)業(yè)主們的合法權(quán)益，也要幫助企業(yè)紓困解難，助力優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境，遂決定將案件導(dǎo)入訴調(diào)對(duì)接中心，委派一名擅長(zhǎng)房地產(chǎn)領(lǐng)域糾紛且調(diào)解經(jīng)驗(yàn)豐富的特邀調(diào)解員開展訴前調(diào)解工作。針對(duì)可能引發(fā)的群體性訴訟風(fēng)險(xiǎn)，調(diào)解員決定采取“面對(duì)面”調(diào)解法，將原、被告召集到一起進(jìn)行協(xié)調(diào)。房地產(chǎn)公司代表首先向購房者們表達(dá)了歉意，表示逾期交房屬實(shí)，但其中亦包含不可抗力等多種因素影響，當(dāng)前項(xiàng)目已造成極大虧損，如嚴(yán)格按照合同約定賠付違約金，易引發(fā)后續(xù)大量業(yè)主起訴，對(duì)公司造成極大損害，希望雙方協(xié)商解決。面對(duì)數(shù)名原告的不同訴求，調(diào)解員適時(shí)采用“背靠背”調(diào)解法，從實(shí)際利益出發(fā)，對(duì)個(gè)別態(tài)度堅(jiān)決的原告開展針對(duì)性釋法明理工作，個(gè)別原告的態(tài)度也逐漸緩和。經(jīng)過調(diào)解員組織的多輪調(diào)解，原、被告協(xié)商達(dá)成一致，由房地產(chǎn)公司針對(duì)原告提出的基礎(chǔ)設(shè)施完善、物業(yè)服務(wù)優(yōu)化等問題進(jìn)行限期整改，而購房者也對(duì)違約金數(shù)額予以讓步，并接受以物業(yè)費(fèi)折抵部分違約金的賠償方式。最終，經(jīng)法官主持，五名原告分別與被告達(dá)成調(diào)解協(xié)議，并出具了民事調(diào)解書。至此，五起糾紛在訴前妥善化解。

【調(diào)解成效】

房地產(chǎn)領(lǐng)域糾紛事關(guān)群眾安居樂業(yè)、企業(yè)健康發(fā)展，與民生息息相關(guān)。近年來，受經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變化、新冠疫情沖擊等因素影響，房地產(chǎn)領(lǐng)域糾紛頻發(fā)，商品房買賣合同糾紛數(shù)量持續(xù)攀升，糾紛類型愈加多樣化?；ㄉ絽^(qū)法院面對(duì)日益加劇的房地產(chǎn)領(lǐng)域矛盾糾紛調(diào)處壓力，積極踐行能動(dòng)司法理念，嚴(yán)格貫徹落實(shí)最高法院“保交樓，穩(wěn)民生”的工作目標(biāo)，探索構(gòu)建“法院+”糾紛化解新模式，不斷延伸調(diào)解觸角，推動(dòng)房地產(chǎn)領(lǐng)域訴源治理工作加速升級(jí)。一是充分發(fā)揮訴前調(diào)解優(yōu)勢(shì)作用。本案從購房者向法院起訴到出具民事調(diào)解書，僅用時(shí)十余天，進(jìn)一步彰顯了訴前調(diào)解低成本快速解紛的制度優(yōu)勢(shì)。二是形成“示范調(diào)解+訴前調(diào)解”解紛模式。逾期交房系該小區(qū)普遍問題，該批系列案件一旦處理不當(dāng)很可能引發(fā)群體性訴訟，甚至產(chǎn)生因案生訪風(fēng)險(xiǎn)。因此，本案調(diào)解重點(diǎn)不僅在于化解這五起糾紛，更要為其他業(yè)主打造矛盾糾紛的化解樣本。為此，調(diào)解員積極運(yùn)用心理學(xué)中的多種調(diào)解方法，一方面通過“面對(duì)面”讓購房者與房地產(chǎn)公司雙方打開心扉深入交流；另一方面針對(duì)不同當(dāng)事人的性格特點(diǎn)，通過“背靠背”方式開展針對(duì)性調(diào)解工作，以“案結(jié)事了人和”為目標(biāo)妥善化解矛盾糾紛，既維護(hù)了購房者的合法權(quán)益，也為企業(yè)經(jīng)營(yíng)提供了有力的司法保障，在體現(xiàn)司法力度的同時(shí)更傳遞司法溫度。

一年春作曲，奮進(jìn)正當(dāng)時(shí)。省高院于1月向社會(huì)發(fā)布全省法院第二批重點(diǎn)領(lǐng)域民商事糾紛訴前調(diào)解典型案例，旨在充分發(fā)揮典型案例的指導(dǎo)、推動(dòng)作用，引領(lǐng)相關(guān)社會(huì)主體嚴(yán)格執(zhí)法、尊法守法。此次，省高院經(jīng)嚴(yán)格挑選、修改審定，從全省法院報(bào)送的63 篇訴前調(diào)解案例中篩選出第二批12篇典型案例。選取的案例糾紛類型覆蓋面廣，多為群體性矛盾糾紛，化解模式彰顯了“法院+”優(yōu)勢(shì)，化解過程兼顧了“法”與“情”，化解效果體現(xiàn)了三個(gè)效果的統(tǒng)一，具有一定的代表性和影響力。我市花山區(qū)法院的一篇商品房買賣合同糾紛訴前調(diào)解案例入選。

下一步，市中院將不斷加強(qiáng)重點(diǎn)領(lǐng)域民商事矛盾糾紛大排查、大化解工作，持續(xù)總結(jié)、報(bào)送、發(fā)布具有馬鞍山地方特色、實(shí)踐特色、可復(fù)制可推廣的訴前調(diào)解典型案例、訴源治理創(chuàng)新案例、司法建議優(yōu)秀案例，充分發(fā)揮司法在社會(huì)治理中的參與、推動(dòng)、規(guī)范、保障作用，努力為人民群眾提供更加高效便民多元的現(xiàn)代化訴訟服務(wù)。