原標題:新華述評 | 促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展——落實中央政治局會議精神做好當前經(jīng)濟工作系列述評之五
4月29日召開的中共中央政治局會議提出,要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,支持各地從當?shù)貙嶋H出發(fā)完善房地產(chǎn)政策,支持剛性和改善性住房需求,優(yōu)化商品房預售資金監(jiān)管,促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
當前,全面貫徹落實中央政治局會議精神,要守住定位,因城施策,在調(diào)控的精準性上下功夫,有效管控重點風險,做好“穩(wěn)”字大文章,采取綜合措施促進房地產(chǎn)行業(yè)步入良性循環(huán)。
堅持“穩(wěn)字當頭”,促房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展
今年以來,全國房地產(chǎn)市場運行總體平穩(wěn),但其下行態(tài)勢需高度關注。
從房地產(chǎn)行業(yè)幾個關鍵指標看:一季度房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長0.7%;3月,70個大中城市中,各線城市商品住宅銷售價格同比下降或漲幅回落;一季度商品住宅銷售面積同比下降18.6%;土地購置面積同比下降41.8%;房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比下降19.6%。
受疫情反彈、個別頭部房企債務違約風險暴露、個人收入預期下降等因素影響,房地產(chǎn)市場預期轉(zhuǎn)弱,房地產(chǎn)銷售下降,企業(yè)流動性風險有所聚集。
在房地產(chǎn)市場主體方面,受個別房企爆雷等影響,銀行等金融機構收緊融資端,銷售下滑,一些地方對商品房預售資金監(jiān)管不規(guī)范,多重因素加劇了房企的流動性風險,使房地產(chǎn)市場微循環(huán)出現(xiàn)“梗阻”。
較長時間以來,剛需和改善性住房需求群體面臨較高的貸款利率,一些地方首套房資質(zhì)的認定標準有待完善,這些因素增加了購房者的購房成本,加劇了住房消費者延緩入市的趨勢。
2021年,我國房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比重為6.8%。房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模大、鏈條長、涉及面廣,對國民經(jīng)濟發(fā)揮著舉足輕重的作用,“要有效管控重點風險,守住不發(fā)生系統(tǒng)性風險底線”。
“房地產(chǎn)既可以是經(jīng)濟社會發(fā)展的‘壓艙石’,也可能是‘風險源’,對經(jīng)濟金融穩(wěn)定和風險防范有著重要的系統(tǒng)性影響。”中國社會科學院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛說。
中國宏觀經(jīng)濟研究院研究員劉琳說,此次中央政治局會議圍繞房地產(chǎn)市場發(fā)展釋放了“穩(wěn)字當頭”的積極信號。各地在守好風險底線的同時,針對促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展,可以更加有針對性地、靈活地因城施策,改善土地出讓條件,支持首套剛性購房需求和合理改善性需求,針對新市民、青年人等群體增加保障性租賃住房供應。
堅持“因城施策”,引導房地產(chǎn)市場良性循環(huán)
降低限購限售門檻、下調(diào)首付比例、降低按揭貸款利率……今年以來,累計近110個城市已出臺各類房地產(chǎn)市場調(diào)控政策。
專家表示,此次中央政治局會議提出兩個“支持”、一個“優(yōu)化”,充分釋放出對各地因城施策的政策信號。
我國地域廣袤,各地區(qū)之間房地產(chǎn)市場差異大,市場分化明顯。長三角、珠三角區(qū)域一些熱點城市供需矛盾在較長時間內(nèi)依然比較突出,市場回升預期逐步增強,然而部分人口持續(xù)流出的城市市場仍在低位運行。
針對新情況新挑戰(zhàn),各地以支持首套剛性購房需求、合理改善性需求、租賃住房需求為著力點因城施策;相關部門出臺促房地產(chǎn)市場良性循環(huán)措施。
100多個城市的銀行根據(jù)市場變化和自身經(jīng)營情況,自主下調(diào)了房貸利率;部分城市對生育二孩、三孩家庭購買首套住房的,提高住房公積金貸款額度上限;擴大抵押貸款支持優(yōu)質(zhì)企業(yè)對出險企業(yè)的并購貸款,允許債務展期;規(guī)范預售資金監(jiān)管;保障性租賃住房貸款不納入貸款集中度管理……
優(yōu)化住房供應結(jié)構,大力發(fā)展租賃住房。加快保障性租賃住房建設,發(fā)展長租房市場。據(jù)相關統(tǒng)計,目前北京、上海、廣州、深圳、杭州等大城市的租房人口占常住人口比例已達到40%以上。2022年全國基本建設保障性租賃住房投資總額預估約8500億元。
國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人、國民經(jīng)濟綜合統(tǒng)計司司長付凌暉說,隨著多地適度放開限購限售,降低公積金使用門檻,加快購房貸款審批等,部分城市的住房需求有所釋放,銷售面積降幅將有所收窄。
在預售資金監(jiān)管方面,專家建議,各地要完善預售資金監(jiān)管,明確預售資金應當優(yōu)先支付工程款,嚴格按照工程節(jié)點撥付資金,確保按時竣工交付。防止因防范風險,過度提高監(jiān)管額度,放慢放款撥付進度的情況。
“推進爆雷房企盡快出清,穩(wěn)定市場預期很重要?!眲⒘毡硎荆环矫?,通過降低首套房貸款利率和住房交易稅費,提高購房者支付能力,提振合理的住房消費需求和改善性需求,加強預期引導;另一方面要堅決有力處置個別房地產(chǎn)企業(yè)因債務違約所引發(fā)的房地產(chǎn)項目逾期交付風險,以“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”為首要目標,維護購房群眾合法權益。
堅持“房住不炒”,守牢風險底線
這次中央政治局會議重申,堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位。
目前,規(guī)模高達10萬億元級的房地產(chǎn)市場,正在進行深度調(diào)整。過去形成的“高負債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營底層邏輯正在改變,房地產(chǎn)業(yè)作為高質(zhì)量引領的基礎民生行業(yè)地位正在確立鞏固。
“房子是用來住的、不是用來炒的”定位已經(jīng)成為社會共識。這個定位沒有動搖,力度沒有放松。
中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長馮俊說,各地因城施策不能脫離這個定位和方向,更不能病急亂投醫(yī),把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的工具和手段。關鍵要繼續(xù)實施好房地產(chǎn)長效機制,保持調(diào)控政策連續(xù)性穩(wěn)定性,增強精準性協(xié)調(diào)性,努力實現(xiàn)穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期目標。
房地產(chǎn)業(yè)告別高負債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)的開發(fā)經(jīng)營模式,回歸基礎民生屬性和租購并舉后,依然大有可為。
當前,我國房地產(chǎn)市場的基本面沒有變,住房需求依然旺盛。我國常住人口城鎮(zhèn)化率63.9%,仍處在快速城鎮(zhèn)化階段,每年城鎮(zhèn)新增就業(yè)人口1100萬以上,帶來大量新增住房需求。
同時,2000年前建成的大量老舊住房面積小、質(zhì)量差、配套不齊全,居民改善居住條件的需求比較旺盛。
謀全局謀長遠,尊重房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)律,探索房地產(chǎn)發(fā)展新模式,錨定人民日益增長的對美好生活的向往,為百姓提供可負擔、居住條件更舒適、環(huán)境更優(yōu)美的住房,讓全體人民住有所居,這是促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的根本要義。(記者王優(yōu)玲、劉夏村、鄭鈞天)