住房租賃首部地方性法規(guī)將施行——
讓租房者租得放心住得安心
程 碩作（新華社發(fā)）
核心閱讀
租約結(jié)束房東不愿退押金、剛交完房租中介就拿錢跑路、房屋內(nèi)殘存的甲醛危及租戶健康……近年來，租房市場(chǎng)出現(xiàn)一些亂象，不僅損害承租者的合法權(quán)益，也擾亂了市場(chǎng)秩序。
不久前，《北京市住房租賃條例》正式公布，并將從今年9月1日起正式實(shí)施。這是住房租賃的首部地方性法規(guī)，明確提出堅(jiān)持租購(gòu)并舉，保護(hù)租賃關(guān)系，推動(dòng)租賃市場(chǎng)監(jiān)管制度化?！稐l例》將帶來哪些影響？記者就此進(jìn)行了走訪。
堅(jiān)決發(fā)展住房租賃市場(chǎng)
“太坑了?！碧崞鸬谝淮卧诒本┳夥康慕?jīng)歷，剛剛大學(xué)畢業(yè)的小王不禁感嘆。去年，小王和朋友來北京實(shí)習(xí)，為了省錢，選擇在社交平臺(tái)上尋找直租房?？吹揭粋€(gè)聲稱“價(jià)格便宜，家具齊全”的帖子后，小王迅速聯(lián)系房東。為了能到北京后馬上入住，小王和朋友沒有實(shí)地查看，就通過“押一付三”形式定了房間。
然而，等小王和朋友實(shí)習(xí)結(jié)束準(zhǔn)備退租時(shí)，房東卻以他們損壞了空調(diào)為由拒絕退還押金，而小王表示兩人根本沒有用過空調(diào)。經(jīng)維修師傅查看，空調(diào)是由于缺氟導(dǎo)致芯片燒壞無(wú)法使用。房東堅(jiān)持不肯退押金，甚至還要求小王繳納房間空置費(fèi)，以彌補(bǔ)耽誤租房造成的損失……
和小王一樣，不少人在租房中都有過被坑的經(jīng)歷。近年來，北京龐大的住房租賃規(guī)模和復(fù)雜的租賃關(guān)系引發(fā)了一些矛盾糾紛。“黑中介”、甲醛超標(biāo)、違規(guī)使用租金貸、哄抬租金、搶占房源等亂象時(shí)有發(fā)生。加強(qiáng)住房租賃市場(chǎng)管理，保證承租者住房權(quán)益，成為北京社會(huì)治理面臨的一道現(xiàn)實(shí)課題。
今年9月1日，歷時(shí)8年修訂出臺(tái)的《北京市住房租賃條例》（以下簡(jiǎn)稱《條例》）即將正式施行，內(nèi)容共包括六章、七十五條，囊括了房屋租賃的多個(gè)方面，為規(guī)范住房租賃市場(chǎng)指明了方向。
北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)趙慶祥指出，《條例》有很多特點(diǎn)：適應(yīng)新形勢(shì)，將“房住不炒”“職住平衡”“住有所居”等中央精神寫成法條。
在北京出臺(tái)此次《條例》之前，國(guó)家就一直致力于對(duì)住房租賃市場(chǎng)的規(guī)范和約束。早在2017年和2020年，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部就分別對(duì)《住房租賃和銷售管理?xiàng)l例（征求意見稿）》《住房租賃條例（征求意見稿）》公開征求過意見。既然全國(guó)性的《住房租賃條例》已在醞釀，為何還要專門出臺(tái)北京市版的《條例》？
“作為首都，北京的住房租賃市場(chǎng)有其特殊性?！痹诒本┐髮W(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波看來，一方面，北京住房租賃市場(chǎng)存在結(jié)構(gòu)性的供需失衡，小戶型房屋較少，租金價(jià)格較高；另一方面，北京的城市功能定位和人口資源環(huán)境情況與其他城市不同，須結(jié)合本市實(shí)際進(jìn)行操作性的細(xì)化。
“大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，法律法規(guī)層面的保障不可或缺，通過出臺(tái)地方性住房保障條例、住房租賃條例才能有效規(guī)范租賃市場(chǎng)，更好解決新市民的居住需求，在全國(guó)起到示范和引領(lǐng)的作用?！?8安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波說。
保護(hù)承租人合法權(quán)益
梳理《條例》，很多規(guī)定旨在精準(zhǔn)解決租賃雙方的諸多難題，不少表述令人眼前一亮。
專家指出，《條例》的一大亮點(diǎn)是堅(jiān)持以人民為中心，加強(qiáng)對(duì)承租人合法權(quán)益的保護(hù)。比如，規(guī)定出租人不得以停水停電、暴力威脅等非正常手段驅(qū)趕租客提前收回租賃住房；出租住房不得打隔斷改變房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)，起居室、廚房、陽(yáng)臺(tái)等不得單獨(dú)出租用于居??；房屋要符合國(guó)家和本市關(guān)于建筑、治安、室內(nèi)空氣質(zhì)量等安全規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)。
人們關(guān)心的租金上漲問題也有了明確規(guī)定?！稐l例》建立了極端情況下對(duì)租賃市場(chǎng)的應(yīng)急處置和租金干預(yù)機(jī)制。住房租金明顯上漲或者有可能明顯上漲時(shí)，政府可以采取漲價(jià)申報(bào)、限定租金或者租金漲幅等價(jià)格干預(yù)措施；房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得哄抬租金，其提供中介服務(wù)收取的傭金一般不得超過一個(gè)月租金。
此前“暴雷”的長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)企業(yè)，也是《條例》重視的對(duì)象。“《條例》規(guī)定，住房租賃企業(yè)向承租人收取的押金一般不得超過一個(gè)月租金，并按照規(guī)定通過第三方專用賬戶托管，最大化規(guī)避了企業(yè)挪動(dòng)租客押金等可能產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)?！睆埐ū硎?，“《條例》對(duì)于居住環(huán)境也提出了細(xì)化要求，加大了長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)企業(yè)的責(zé)任，促進(jìn)長(zhǎng)租公寓后續(xù)運(yùn)營(yíng)的規(guī)范性?！?/p>
依托住房租賃管理服務(wù)平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)租賃合同網(wǎng)簽備案、押金托管、租金監(jiān)管和租賃數(shù)據(jù)在住房和城鄉(xiāng)建設(shè)、市場(chǎng)監(jiān)督管理、公安、教育等部門間的共享，是此次《條例》的又一大亮點(diǎn)?！巴ㄟ^平臺(tái)完成在線簽約后，出租人不必再到公安部門辦理出租登記，承租人可以憑租賃合同登記備案編號(hào)申領(lǐng)居住證，辦理積分落戶、子女入學(xué)、公積金提取等公共服務(wù)事項(xiàng)，真正實(shí)現(xiàn)了數(shù)據(jù)多跑路、群眾少跑腿，這也是提升監(jiān)管效果的一大創(chuàng)新。”樓建波表示。
監(jiān)督管理有了，培育發(fā)展也不能少?！稐l例》突出監(jiān)管和服務(wù)并重理念，一方面建立了住房租賃行業(yè)的準(zhǔn)入管理制度，加強(qiáng)對(duì)違法違規(guī)住房租賃行為的處罰，另一方面也鼓勵(lì)多渠道增加租賃住房供給。
趙慶祥還列舉出《條例》的其他創(chuàng)新之處：實(shí)現(xiàn)了對(duì)住房轉(zhuǎn)租經(jīng)營(yíng)和住房租賃經(jīng)紀(jì)的分業(yè)監(jiān)管、分業(yè)發(fā)展；創(chuàng)新了管理制度，明確將住房租賃活動(dòng)納入基層治理體系，建立市區(qū)統(tǒng)籌、街鄉(xiāng)負(fù)責(zé)、條塊結(jié)合、居村協(xié)助的治理機(jī)制；根據(jù)目前住房租賃矛盾糾紛多發(fā)、主體分散、形式多樣、金額不高、調(diào)處解決不暢的特點(diǎn)和問題，建立了住房租賃糾紛多元化解機(jī)制等。
推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)監(jiān)管常態(tài)化
《條例》推動(dòng)了住房租賃市場(chǎng)監(jiān)管的常態(tài)化，但作為一個(gè)新生的市場(chǎng)，住房租賃市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)模式還在不斷探索之中，很多問題還需繼續(xù)完善。
專家認(rèn)為，住房租賃市場(chǎng)存在問題的根源，是租房市場(chǎng)的供不應(yīng)求，解決這些問題最根本的還是增加市場(chǎng)上租賃住房的供給量。
目前，北京市大力支持保障性租賃住房建設(shè)。北京在今年的政府工作報(bào)告中提出，籌集建設(shè)保障性租賃住房15萬(wàn)套，竣工各類保障房8萬(wàn)套。此次《條例》也提出，鼓勵(lì)保障性租賃住房建設(shè)，擴(kuò)大保障性租賃住房供給。
《條例》真正落實(shí)到位還需要配套制度共同推進(jìn)。專家建議，盡快出臺(tái)相關(guān)實(shí)施細(xì)則、監(jiān)管措施細(xì)則等一系列配套規(guī)定，完善政策體系，促進(jìn)《條例》落地。
《條例》對(duì)一些需要另行制定的細(xì)則作出了明確規(guī)定。比如，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門負(fù)責(zé)制定和完善住房租賃合同示范文本、房屋狀況說明書示范文本等，供租賃當(dāng)事人、住房租賃企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)參考使用，并制定押金托管和租金監(jiān)管的具體規(guī)定。
有專家表示，《條例》中的有些表述還不夠明確。比如，《條例》提出，住房租賃和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)分業(yè)經(jīng)營(yíng)，在第三章中，對(duì)住房租賃企業(yè)應(yīng)該具備的自有資金、專業(yè)人員和管理能力等提出了要求，而對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的準(zhǔn)入條件和另行規(guī)定卻沒有明確說明。
《條例》提出了增加房源供給的方式，但具體如何實(shí)施，還需隨著租賃實(shí)踐的推進(jìn)，進(jìn)一步修訂完善。“比如，對(duì)農(nóng)租房如何盤活利用、非居住存量房屋如何規(guī)范改建為租賃住房等問題還需進(jìn)行摸索總結(jié)，把通過實(shí)踐證明的成功經(jīng)驗(yàn)和做法上升為法條，吸收為《條例》的內(nèi)容?！壁w慶祥說。
《條例》提到，租期內(nèi)不得隨意調(diào)整租金，并倡導(dǎo)租賃當(dāng)事人簽訂長(zhǎng)期租賃合同。對(duì)此，樓建波表示，在實(shí)際情況中，租金一年一變是常態(tài)，租期內(nèi)不允許隨意調(diào)整租金可以保護(hù)承租人利益，但是不利于形成長(zhǎng)期租賃關(guān)系。他建議建立租金調(diào)節(jié)機(jī)制，隨著通貨膨脹和CPI變化適當(dāng)調(diào)整租金，從而建立穩(wěn)定的長(zhǎng)期租賃關(guān)系。
“《條例》基本上對(duì)現(xiàn)存的、比較集中的住房租賃痛點(diǎn)和難點(diǎn)問題都開出了藥方，特別是對(duì)人民群眾租房的揪心事、鬧心事、煩心事給出了解決方案。《條例》出臺(tái)后，關(guān)鍵還要出臺(tái)配套政策，只有貫徹落實(shí)到位，才能進(jìn)一步補(bǔ)齊租賃市場(chǎng)短板，讓租房者租得放心、住得安心。”趙慶祥說。(記者 喬 彩)
